易普咨询-重庆市某冷链物流基地项目可研报告案例

　　第一章 项目总论

　　第一节 项目基本情况

　　一、项目名称

　　重庆市***冷链物流基地

　　2.建设地址

　　重庆市***

　　3.项目单位

　　重庆***公司

　　四、项目性质

　　新建

　　五、项目建设内容

　　项目总用地面积***㎡（约***亩），总建筑面积***㎡，项目分两期建设，一期主体工程包括***个冷链仓储中心、***个全自动立体库、***个***监管仓、***个综合服务中心及***个配套用房，二期主体工程包括***个冷链仓储中心、***个全自动立体库、***个冷链综合体、***个生鲜冷链加工中心、***个中央厨房及***个配套用房。辅助工程包括室外管网、道路、回车场及绿化。项目具体建设内容及规模具体如下表：

　　图表1：项目建设内容和规模

　　6.项目总投资

　　项目总投资估算额为***万元，其中：项目工程费用投资合计***万元，其中建筑工程费***万元，设备费用***万元，安装工程费***万元；工程建设其他费用***万元；预备费用***万元；建设期利息***万元；流动资金***万元。

　　图表2：项目总投资估算一览表

　　7.项目实施周期

　　本项目建设分为一期和二期工程，总周期为***年。一期工程建设周期***年，计划***年开始建设，***年完工并投入使用。二期工程建设周期***年，从***年至***年建成投入使用。

　　8.项目建设思路

　　本项目按照“***”的思路，以***为核心，形成“***”辐射重庆乃至西部地区的***中心，将中心打造成以“***”为亮点，同时涵盖***、***、***、***、***等为一体的进口冷链冻品综合服务平台，发挥口岸功能，做大口岸经济，最终形成商流、物流、产业流、资金流“四流”集聚。

　　九、项目定位

　　本项目定位于以进口猪肉、牛肉、羊肉、鸡肉、鸡鸭副、水产品等冻品为主，以“***”功能为亮点，建成集***仓储、***加工、分拨配送、大宗交易、中央厨房、总部中心、金融服务、信息化服务为一体的综合性服务平台。

　　十、项目目标

　　依托******功能、仓储资源、政策支持，以******仓库及市内主要冻库为资源载体，通过对冻库的重资产投入，围绕“***”功能完善升级平台，规划引入一批具有***特色的冷链冻品产业。力争到2022年，形成以进口猪肉、牛肉、羊肉、鸡肉、鸡鸭副、水产品等为主的进口冷链产品综合服务平台，力争吸引近100家经销商、服务商入驻平台。

　　第二节 项目单位介绍

　　一、项目单位名称

　　重庆***公司

　　2.成立日期

　　***年***月***日

　　3.注册地址

　　重庆市***

　　4.经营范围

　　***

　　五、单位优势

　　项目公司注册地具有良好的区位优势，处于中国四大直辖市之一重庆市，位于中西部地区的结合部，承东启西，沟通南北，具有特殊的区位优势。在与西部大城市的比较发展中，具有得天独厚的突出优势-交通便捷的黄金水道，长期作为西部主要交通枢纽，长江沿着全市有近700公里，横穿湖北直至上海出口，是我国西南地表水东泄入海的唯一通道，通过长江连接太平洋，从而成为我国既有的中西部内陆地区连接亚洲、欧洲、非洲、大洋洲、南美洲、北美洲的主要通道，加入全球供应网络。内有西部地区唯一拥有公、铁、水、空综合交通优势的特大城市，综合交通网平均密度及公路网、铁路网、内河航运密度均居西部第一，大运量、低成本水运优势独具，水陆空多式联运和“无缝衔接”潜力巨大。

　　项目公司充分借助***平台和集聚辐射效用，依托***、***、政策支持，同时以***仓库及市内主要冻库为资源载体，形成“点面结合”辐射重庆乃至西部地区的重庆***进口冷链产品***中心。

　　第三节 项目可行性研究结论

　　一、项目资金安排合理

　　本项目计划总投资***万元，其中***万元来自银行贷款，剩余***万元来自企业自筹。项目建设中资金安排合理，不会因为资金问题影响项目进度。

　　二、项目建设条件及方案

　　项目建设条件具备，建设方案可行，组织管理措施可靠。严格按照国家相关法律法规进行工程建设，本项目实施后的基础设施符合防火、防震、防雷、环境保护等国家规范、法规和标准要求。

　　三、项目效益评价结论

　　1、经济效益

　　进口冷链产品综合服务平台设立将有助于股份公司做大主营业务，优化利润结构，加快公司上市目标进程。同时有助于***进一步做大进出口贸易规模，发挥口岸功能，做大口岸经济。

　　根据相关数据统计，2017-2019年，重庆冻品市场总交易额约达***亿元，实现税收约***亿元，总库容量约达***万吨，总吞吐量约达***万吨。重庆辐射的周边省市每年约消费***亿元，其中重庆就占到***亿元，这个规模还在以每年约***的速度递增。综上，目前进口冻品行业发展趋势良好。预计到2022年，******可辐射重庆市及周边省市进口肉类市场需求约***万吨。

　　图表4：2017-2019重庆冻品市场经济效益统计

　　项目计划总投资***万元。项目完全运营后，年均营业收入可达***万元；年均总成本费用为***万元，年利润总额***万元，年净利润***万元。

　　经对项目投资现金流量表进行分析计算，项目所得税前投资财务内部收益率为***%，所得税后投资财务内部收益率为***%，高于项目设定基准收益率或行业基准收益率（ic=8%）；项目所得税前投资财务净现值***万元，所得税后投资财务净现值***万元，大于零；项目税前静态投资回收期为***年（不含建设期），项目税后静态投资回收期为***年（不含建设期）；税前动态投资回收期为***年（不含建设期），税后动态投资回收期为***年（不含建设期），项目的盈利能力较好。

　　图表5：项目财务效益评价一览表

　　2、社会效益

　　（1）有利于提升人民品质生活

　　在***设立冷链冻品***中心，打造冷链冻品的综合服务平台，通过信息化手段创新服务管理模式，让重庆乃至西部人民享受货真价优的进口冻品，更好的发挥国家中心城市的作用，实现民生的改善。

　　（2）有利于发挥***功能

　　打造进口冷链产品***中心将充分发挥***进口肉类口岸功能，将进一步发挥***和***功能，发挥***集聚辐射作用，做大口岸经济。

　　（3）有利于就业与税收

　　该项目拓宽了服务领域，创新了服务模式，项目运营后将产生新的就业岗位，同时项目吸引商家入驻***，广纳丰富税源，增加财税收入，从提供就业及财税等方面大有利好。

　　（4）有利于助推国家战略实施

　　项目符合“一带一路“、”长江经济带”发展、西部陆海新通道建设、重庆国际消费中心城市建设，助推成渝双城经济圈发展；冷链***中心的建设将有利于扩大进口，做大贸易总量，激发***进口潜力，优化产业结构。该项目是推动西部地区新一轮开发开放、实现新的经济增长极的重要抓手，是***以一域服务全局、以全局谋划一域，带头开放、带动开放的重要举措。

　　四、项目风险控制问题

　　本工程在相关环节上都存在着风险因素和风险影响程度，虽然风险影响程度不是很严重，不会对该项目造成很大影响，但在工程建设和运营过程中应加强管理，注意对风险因素的识别和分析，适时采取防范措施，降低风险程度，减少风险损失。

　　第四节 编制依据和原则

　　一、编制依据

　　1、国家、行业和地区颁发的法律、法规和设计规范、标准和技术规程；

　　2、项目单位提供的关于本项目的技术和财务等基础资料；

　　3、国家发改委《投资项目可行性研究指南》；

　　4、国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

　　5、《产业结构调整指导目录》（2019年本）；

　　6、《国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》；

　　7、项目公司提供真实可靠的资料。

　　二、编制原则

　　1、符合国家、重庆市有关技术、经济等方面的产业发展政策；

　　2、符合公司可持续发展的目标；

　　3、建设规模、投资数额做到切合实际；

　　4、统筹考虑施工方便、管理维护便捷等因素。

　　三、编制范围

　　通过本报告详细分析项目在建设背景、市场环境、建设方案、投资方案、财务测算方面的可行性；同时，根据以上各相关条件，通过详细测算，为项目立项审批提供参考依据。

　　本报告根据国家对建设项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，对项目建设的依据、条件及必要性进行了论述，对市场的需求进行了分析和预测，对建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、劳动定员、项目实施进度、项目招投标方案、投资估算、资金筹措、经济和社会效益等方面进行综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。

　　目录

　　第一章 项目总论

　　第一节 项目基本情况

　　一、项目名称

　　二、建设地址

　　三、项目单位

　　四、项目性质

　　五、项目建设内容

　　六、项目总投资

　　七、项目实施周期

　　八、项目建设思路

　　九、项目定位

　　十、项目目标

　　第二节 项目单位介绍

　　一、项目单位名称

　　二、成立日期

　　三、注册地址

　　四、经营范围

　　五、单位优势

　　第三节项目可行性研究结论

　　一、项目资金安排合理

　　二、项目建设条件及方案

　　三、项目效益评价结论

　　四、项目风险控制问题

　　第四节 编制依据和原则

　　一、编制依据

　　二、编制原则

　　三、编制范围

　　第二章 项目背景及必要性分析

　　第一节 项目建设背景

　　一、政策背景

　　二、经济背景

　　三、社会背景

　　第二节 项目建设必要性分析

　　一、项目建设是满足我国民众日益增长的肉类食品需求

　　二、项目建设是满足重庆肉类口岸发展需要

　　三、项目建设是支持大中小肉类企业发展的需要

　　四、项目是优化区域冷链物流体系，提高企业竞争力的需要

　　五、项目建设有助于优化生鲜贸易资源配置，符合“一带一路”战略

　　六、项目建设是重庆市及长江中上游经济带经济发展的需要

　　第三节 项目建设可行性

　　一、国家政策支持

　　二、市场资源优势

　　三、区位交通优势

　　四、项目经济效益良好

　　第三章 项目市场分析

　　第一节 全国冷链物流业市场分析

　　一、中国冷链物流业市场发展现状

　　二、中国冷链物流业发展趋势

　　第二节 全国冷库市场分析

　　一、冷库类型与功能

　　二、中国冷库市场发展现状

　　三、中国冷库市场发展趋势

　　第三节 ***区冷链市场分析

　　一、跨境冷链市场需求进一步增长

　　二、跨境冷链营商环境持续优化

　　三、跨境冷链基础设施不断完善

　　第四节 重庆市冷库市场分析

　　一、重庆市冷库市场发展现状

　　二、重庆市冷库市场需求分析

　　三、重庆市冷库市场发展趋势

　　第四章 项目地区建设条件

　　第一节 项目选址要求

　　一、生产要素分析

　　二、相关产业和支持产业分析

　　第二节 项目选址分析

　　第三节 项目区位条件

　　一、地理位置

　　二、气候特征

　　三、地形地势

　　四、区位交通

　　五、经济概况

　　六、基础设施

　　第四节 项目选址合理性分析

　　第五章 项目建设及设备方案

　　第一节 项目建设思路、目标及功能定位

　　一、建设思路

　　二、建设目标

　　三、功能定位

　　第二节 建设指导思想及规范

　　一、指导思想

　　二、项目建设规范及规定

　　第三节 总平面图布置

　　一、总平面图布置原则

　　二、项目总平面布置图

　　第四节 项目建设内容及规模

　　第五节 项目工程方案

　　一、建筑设计

　　二、结构设计

　　三、制冷工艺

　　四、给排水设计

　　五、电气设计

　　五、空调及通风设计

　　第六节 设备选型

　　第六章 项目环境保护

　　第一节 执行标准及排放标准

　　第二节 项目建设对环境的影响

　　一、空气环境影响

　　二、声环境影响

　　三、水环境影响

　　四、固体废弃物影响

　　第三节 项目运行对环境的影响

　　一、污水

　　二、废气

　　三、噪声

　　四、固体废弃物

　　第四节 环境保护措施

　　一、项目建设环境保护措施

　　二、项目运行期环境保护措施

　　第五节 环境影响评价结论

　　第七章 项目能源节约方案设计

　　第一节 用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节 节能措施综述

　　第三节 节能措施

　　一、设备节能

　　二、能源管理

　　第四节 其他节能措施

　　第八章 消防方案

　　第一节 设计标准及规程

　　一、设计标准及规程

　　二、消防说明

　　第二节 建筑消防

　　第三节 给水消防

　　第四节 电气消防

　　一、本新建工程所用用电负荷均为二级，对供电无特殊要求

　　二、火灾自动报警

　　第五节 防范措施

　　第九章 项目组织机构及实施进度

　　第一节 项目组织管理

　　一、项目实施管理

　　二、资金与信息管理

　　第二节 项目建设及运行管理

　　一、项目的后期管理

　　二、项目建成后管理

　　三、劳动定员

　　第三节项目实施进度

　　第十章 项目总投资额及资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　一、工程费用估算

　　二、工程建设其他费用估算

　　三、预备费

　　四、建设期利息估算

　　五、流动资金估算

　　六、总投资估算

　　第五节 资金筹措

　　第十一章 项目的经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　一、遵循的有关法规

　　二、基础数据和说明

　　第二节 营业收入测算

　　一、价格

　　二、各租赁单位的租赁面积及储量

　　三、营业收入

　　第三节 成本费用测算

　　一、直接运营成本

　　二、期间费用估算

　　第四节 利润测算

　　第五节 财务效益分析

　　一、财务内部收益率

　　二、财务净现值

　　三、投资回收期

　　第六节 财务评价结论

　　第十二章 项目风险分析及防范措施

　　第一节 项目开发过程中潜在的风险及防范

　　一、运作风险及防范

　　二、工程风险及防范

　　第二节 项目本身潜在的风险及防范

　　一、财务风险及防范

　　二、政策风险及防范

　　三、人力资源风险分析及控制

　　四、不可抗力风险分析及控制

　　第十三章 项目社会效益分析

　　第一节 社会效益

　　一、对居民收入的影响

　　二、对居民生活水平与生活质量的影响

　　三、对当地居民就业的影响

　　四、对不同利益群体的影响

　　第二节 互适性分析

　　第十四章 建设项目投资研究结论及建议

　　第一节 建设项目投资研究结论

　　一、项目资金安排合理

　　二、项目建设条件及方案

　　三、项目财务效益结论

　　四、项目社会效益结论

　　五、项目风险控制问题

　　第二节 建设项目投资研究建议

　　附表

　　附表1：项目建设投资估算表

　　附表2：项目资金使用计划表

　　附表3：项目收入及税金估算表

　　附表4：项目折旧费用估算表

　　附表5：项目摊销费用估算表

　　附表6：项目总成本费用估算表

　　附表7：项目利润估算表

　　附表8：项目贷款还本付息计划表

　　附表9：项目流动资金估算表

　　附表10：项目投资现金流量表

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