易普咨询广东省某公司冷链产业MALL项目可行性研究报告案例

 

　　第一章 项目总论

　　第一节 项目概况

　　一、项目名称

　　***公司冷链产业Mall项目

　　二、项目单位

　　1、项目单位

　　广东***有限公司

　　2、项目单位简介

　　广东***有限公司是***的子公司，***集团是***知名的综合性民营企业，集团业务涵盖了房地产、化工、环保以及体育产业，集团下有***公司、***公司、***公司、***公司以及***。经过十余年的发展，集团基于在环保、化工以及房地产行业积累丰富的行业资源和经验，2017年制定了“***”新的战略发展思路，并于2017年***月成立了广东***公司。

　　作为新的平台公司，***公司的主营业务方向有“科创项目孵化商业化平台”、“产业园开发运营”、“城市更新改造项目”及“文化产业”。公司投资运营的重大项目有：

　　（1）***项目

　　（2）***项目

　　（3）***项目

　　三、咨询单位

　　1、咨询单位

　　***有限公司

　　2、公司基本信息

　　法定代表人：***

　　注册资本：***

　　企业类型：***

　　经营范围：***

　　3、咨询单位简介

　　***公司（简称万瑞公司）创建于***年，***

　　***公司提供给广大投资者的是具有国际水平的投资决策及项目管理外脑，以期帮助投资者实现超前的规划战略、正确的投资决策、科学的前期咨询、严谨的项目管理、最大的投资效益。

　　四、项目建设地点

　　本项目位于广东省***市***，项目规划2个地块，共***亩。

　　M1地块占地***亩，位于***区，紧邻***出入口，规划建设生鲜冷链仓储加工基地Warehouse模块。

　　M0地块占地***亩，规划建设地标性城市生鲜冷链商业综合体Mall模块。

　　五、项目建设性质

　　新建

　　六、项目建设内容及规模

　　本项目占地面积***亩，总建筑面积***m2，建设内容包括土建冷库、自动化冷库、食品加工厂、员工宿舍、生鲜工厂、生鲜MALL、地下车库等。具体如下：

　　图表1：项目建设内容及规模

　　七、项目实施进度

　　本项目建设周期为3年，计划***年开始建设，***年年***月底前完工并投入使用。项目实施进度表如下：

　　图表2：项目实施进度表

　

　　八、项目投资与资金筹措

　　本项目计划总投资***万元，其中***万元来源于银行贷款（占比63.69%），剩余***万元来源于企业自筹（占比***%），借款期限为10年，利率为6.5%。在本项目投资估算下，采用最大生产能力偿还法，项目可于运营后第***年（加上建设期共***年）偿清全部本息。

　　图表3：项目总投资估算表

　　项目建设投资估算表、流动资金估算表、贷款还本付息表详见文末附表。

　　第二节项目主要研究结论

　　一、经济效益

　　项目计划总投资***万元。项目完全运营后，年均营业收入可达***万元；年均总成本费用为***万元，年利润总额***万元，年净利润***万元。

　　经对项目投资现金流量表进行分析计算，项目所得税前投资财务内部收益率为***%，所得税后投资财务内部收益率为***%，高于项目设定基准收益率或行业基准收益率（ic=***%）；项目所得税前投资财务净现值***万元，所得税后投资财务净现值***万元，大于零；项目税前静态投资回收期为***年（包含建设期），项目税后静态投资回收期为***年（包含建设期）；税前动态投资回收期为***年（包含建设期），税后动态投资回收期为***年（包含建设期），说明项目的盈利能力良好。

　　图表4：项目财务评价一览表

　

　　二、社会效益

　　1、冷链物流可大大缩短产销距离，降低直接成本，加速冷冻冷鲜食材周转

　　传统的食材物流模式下，食材在从生产者到消费者的过程中，经历了生产者、购销者、产地批发商、销地批发商、农贸市场、消费者等诸多环节，生产者和消费者之间的直接交易较少，流通环节多。引入冷链物流，特别是第三方专业物流后，通过第三方物流可大大缩短产销距离，信息流的加入可有效保证供应的及时性、敏捷性，同时第三方物流专业化的运作模式为农产品销售渠道的畅通提供了保障。

　　降低直接成本。本项目打造的冷冻冷鲜食材供应链集成服务平台具有规模经济效益，由于拥有强大的购买力和货物配载能力，可以得到更为低廉的运输价格，可大批量购买运输能力，集中配载较多客户的货物，大幅降低单位运输成本。经营者还可减少相应的工资支出，降低存货水平，削减存储成本，减少商品周转时间，经济效益十分明显。

　　加速冷冻冷鲜食材周转。食材供应链集成服务平台借助精心策划的物流计划和实时的运送手段，可提高冷冻冷鲜食材流通速度，节省物流费用，减少在途货物积压，最大限度地加速库存商品周转，提高销售额，从而为企业带来经济效益。

　　2、项目的运作可以增加农民收入，提高农产品竞争力，实现农业现代化

　　建设社会主义新农村关键是推进农村体制改革和制度创新，增加农民收入，提高农产品竞争力，实现农业现代化，尽快使广大农村的面貌有较明显的变化。发达国家和地区的实践表明，使现代物流与农业相结合是实现该目标的根本方法。冷链物流是农产品与现代流通体系接轨的重要环节，为解决“三农”问题提供了一条路径和市场对接，对于推动我国新农村建设和农村社会全面发展具有积极作用。

　　（1）增加农民收入。本项目可从如下三个方面提高农民收入：一是减少农产品损耗。“鲜活”是农产品的生命或价值所在，但鲜活农产品含水量高，保鲜期短，极易腐烂变质。通过食材供应链集成服务平台的专业配送和运输可加快农产品流动速度，有效缩短农产品产出与消费的时间距离，使农产品尽早进入消费环节，大大减少农产品因腐烂变质而造成的损失。二是促进农产品加工增值。我国农产品绝大多数以原始自然产品的形式销售，或者仅仅经过简单初级加工后就进行销售，这种销售方式极大地限制了农产品增值。本项目以电子商务网络为平台，及时、准确地获取供需双方信息，调整配送方案，很好地调节季节性、地域性问题，整合农产品加工业资源，创造加工附加价值，大大扩展了农民的增收空间。三是增加农民就业。食材供应链集成服务平台有利于农村新的社会分工的形成，将促使更多的人参与到农产品加工、包装、运输、储存等物流环节中来，有利于开辟新的就业门路，如维修、市场调研等。农村剩余劳动力问题的解决不仅可有效促进农民增收，更有利于农村社会的稳定。

　　（2）提高农产品的品质，加强质量、安全监督。近年来，农产品供应量越来越充足，但农产品安全问题却越来越受到人们的重视，如激素问题、转基因问题、农产品腐烂和霉烂、化肥过量、农药超标、施用化学增鲜剂等。食材供应链集成服务平台一方面是农产品的包装技术，改变过去散装、裸露销售的经营方式，实现农产品的标准化、系列化、礼品化，不仅具有保护功能，同时具有美化功能，可吸引顾客，促进销售；另一方面是农产品物流的冷冻保鲜技术，如对在库商品严格按照先进先出原则进行作业、每日由工作人员检验商品日期、为避免出现超过准许销售期限的商品提供预警功能、采用双重保鲜方案等。

　　（3）促进现代农业产业化发展。与工业生产方式相比，农业生产之所以效益较低，在很大程度上是因为农业生产规模小，产业化水平低。我国当前实行的家庭联产承包责任制严重阻碍了农业生产的规模化发展。食材供应链集成服务平台集仓储、运输、配送、信息服务等多种功能于一体，也促使对过去分散于多处的物流资源进行集中处理，发挥整体优势和规模优势，实现传统农业物流的现代化、专业化和互补性。同时，农民的生产积极性也大大提高，愿意生产更多的产品，带动农业生产向规模化、产业化方向发展。

　　3、项目建成后，可直接提供就业岗位***个，间接带动就业增长数千人，每年为当地政府贡献税收***万元。

　　本项目的建设，可为当地带来一定量的就业机会，安置待业人员。其中，项目建设期，生产基地建设和维护能为本地施工队伍和劳动力提供广阔的就业渠道；项目建成投产后，不仅项目方的管理、运营需要招聘员工，而且随着行业上下游企业的聚集，还将带动相关产业以及间接服务的发展，进一步增加就业机会。

　　本项目建成后可提供大量的就业机会，直接解决就业***人，带动相关企业就业数千人，每年为当地政府贡献税收***万元。同时本项目可带动农产品储存、分拣、包装、运输业、服务业等相关行业的发展，对当地社会经济的发展起着积极的推动作用。项目建成后带动更多的食材及农产品进行储藏保鲜或加工，有效地促进了当地农业产业结构调整及农村经济的发展。

　　第三节 项目编制依据及研究范围

　　一、项目编制依据

　　1、《关于以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》（2020年9月）

　　2、《关于做好2020年国家骨干冷链物流基地建设工作的通知》（2020年7月）

　　3、《关于进一步加强农产品仓储保鲜冷链设施建设工作的通知》（2020年6月）

　　4、《关于进一步优化发展环境促进生鲜农产品流通的实施意见》（2020年6月）

　　5、《关于开展首批国家骨干冷链物流基地建设工作的通知》（2020年3月）

　　6、《关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》（2020年2月）

　　7、《关于实施“互联网+”农产品出村进城工程的指导意见》（2019年12月）

　　8、《关于深化改革加强食品安全工作的意见》（2019年5月）

　　9、《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》（2019年3月）

　　10、《关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（2019年2月）

　　11、《交通运输部办公厅关于十三届全国人大一次会议第4269号建议的办理意见》（2018年5月）

　　12、《商务部办公厅国家标准化管理委员会办公室关于开展农产品冷链流通标准化示范工作的通知》（2018年3月）

　　13、《国务院办公厅关于积极推进供应链创新与应用的指导意见》（2017年10月）

　　14、《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》（2017年8月）

　　15、《城乡高效配送专项行动计划（2017-2020年）》（2017年12月）

　　16、《国务院办公厅关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见》（2017年4月）

　　17、《广东供销公共型农产品冷链物流基础设施骨干网建设总体方案》（2020年7月）

　　18、《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级意见的通知》（2017年6月）

　　19、《***市物流业高质量发展中长期规划（2020-2025年）》（2020年6月）

　　20、《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

　　21、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

　　22、由国家颁布的建设项目可行性研究及经济评价的有关规定；

　　23、地方政策法规以及当地拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料；

　　24、委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。

　　二、编制原则

　　1、符合国家、广东省政府相关产业发展政策；

　　2、符合可持续发展的目标；

　　3、建设规模、投资数额做到切合实际；

　　4、统筹考虑施工方便、管理维护便捷等因素。

　　三、研究范围

　　根据《投资项目可行性研究指南》编制深度要求，本项目可行性研究的内容包括：

　　1、对项目提出的背景、必要性、项目的市场前景进行分析；

　　2、对项目建设方案等进行论述，通过研究确定项目拟建规模；

　　3、对项目的建设条件、交通条件等进行研究；

　　4、就项目的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价；

　　5、对项目实施进度、劳动定员的确定；

　　6、进行项目投资估算，对项目的成本估算和经济效益分析，进行不确定性分析，提出财务评价结论；

　　7、对项目的社会效益和面临的风险进行评估，并给出风险应对策略；

　　8、提出项目的可行性研究工作结论。

　　目录

　　第一章 项目总论

　　第一节 项目概况

　　一、项目名称

　　二、项目单位

　　三、咨询单位

　　四、项目建设地点

　　五、项目建设性质

　　六、项目建设内容及规模

　　七、项目实施进度

　　八、项目投资与资金筹措

　　第二节 项目主要研究结论

　　一、经济效益

　　二、社会效益

　　第三节 项目编制依据及研究范围

　　一、项目编制依据

　　二、编制原则

　　三、研究范围

　　第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节 项目建设背景

　　一、政策背景

　　二、经济背景

　　三、社会背景

　　四、产业背景

　　第二节 项目建设的必要性

　　一、项目建设是满足我国民众日益增长的肉类食品需求

　　二、项目的建设能够充分发挥***镇食材供应链及中央厨房的产业优势

　　三、项目的建设能与当地相关产业产生良好的产业联动性，满足项目地及周边地区经济发展的需要

　　四、项目建设有助于优化生鲜贸易资源配置、符合“一带一路”战略

　　第三章 项目市场分析

　　第一节 全国冷链物流业市场分析

　　一、中国冷链物流业市场发展现状

　　二、中国冷链物流业发展趋势

　　第二节 全国冷库市场分析

　　一、冷库类型与功能

　　二、中国冷库市场发展现状

　　三、中国冷库市场发展趋势

　　第三节 跨境冷链市场分析

　　一、跨境冷链市场需求进一步增长

　　二、跨境冷链营商环境持续优化

　　三、跨境冷链基础设施不断完善

　　第四节 广东省冷库市场分析

　　一、广东省冷库市场发展现状

　　二、***市冷库市场需求分析

　　第五节 ***市冷库市场发展分析

　　一、优势（Strength）

　　二、劣势（Weakness）

　　三、机遇（Opportunity）

　　四、挑战（Threat）

　　五、发展对策

　　第四章 项目选址及区位条件

　　第一节 项目选址要求

　　一、选址要求

　　二、相关产业和支持产业分析

　　第二节 项目建设选址

　　第三节 项目区位条件

　　一、地理环境

　　二、地质地貌

　　三、气候水文

　　四、自然资源

　　五、人口

　　六、交通运输

　　七、经济发展

　　第四节 项目选址合理性分析

　　第五章 项目建设及设备方案

　　第一节 建设指导思想及规范

　　一、指导思想

　　二、项目建设规范及规定

　　三、总平面图布置原则

　　第二节 项目建设内容及规模

　　第三节 项目规划功能说明

　　一、冷链仓库区

　　二、食品加工区

　　三、生鲜MALL

　　四、生鲜工厂区

　　第四节 项目工程方案

　　一、建筑设计

　　二、结构设计

　　三、制冷工艺

　　四、给排水设计

　　五、电气设计

　　六、空调及通风设计

　　第五节设备选型

　　一、设备选型原则

　　二、项目设备清单

　　第六章 项目环境保护

　　第一节 执行标准及排放标准

　　第二节 项目建设对环境的影响

　　一、空气环境影响

　　二、声环境影响

　　三、水环境影响

　　四、固体废弃物影响

　　第三节 项目运行对环境的影响

　　一、污水

　　二、废气

　　三、噪声

　　四、固体废弃物

　　第四节 环境保护措施

　　一、项目建设环境保护措施

　　二、项目运行期环境保护措施

　　第五节 环境影响评价结论

　　第七章 项目能源节约方案设计

　　第一节 节能标准与法规

　　第二节 节能设计原则

　　第三节 能耗种类及主要能耗环节

　　一、电力

　　二、用水

　　第四节 节能措施

　　一、节能措施综述

　　二、建筑及节能措施

　　三、制冷工艺节能措施

　　四、给排水节能措施

　　五、通风空调节能措施

　　六、电气节能措施

　　七、能源管理措施

　　第五节 能源消耗指标分析及结论

　　一、冷库节能的意义

　　二、能耗指标分析

　　三、结论

　　第八章 消防方案

　　第一节 设计标准及规程

　　一、设计标准及规程

　　二、消防说明

　　第二节 建筑消防

　　第三节 给水消防

　　第四节 电气消防

　　一、本新建工程所用用电负荷均为二级、对供电无特殊要求

　　二、火灾自动报警

　　第五节 防范措施

　　第九章 职业安全与卫生方案

　　第一节 安全生产

　　一、遵守的相关法规与标准

　　二、安全生产技术措施

　　三、施工期安全生产管理措施

　　第二节 劳动保护与职业健康

　　一、设计依据

　　二、劳动保护措施

　　第三节 企业卫生管理

　　第十章 建设期限和实施的进度安排

　　第一节 项目施工组织措施

　　一、建立项目实施管理机构

　　二、经营准备

　　三、竣工验收

　　第二节 项目实施进度

　　第十一章 项目组织管理与运行

　　第一节 项目组织管理

　　一、组织机构设置原则

　　二、项目组织管理模式

　　第二节 劳动定员和人员培训

　　一、劳动定员

　　二、人员培训

　　第三节 企业发展战略

　　一、管理战略

　　二、人力资源管理

　　三、企业文化建设

　　第十二章 投资估算和资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　第五节 资金筹措

　　第十三章 项目的经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　一、遵循的有关法规

　　二、基础数据和说明

　　第二节 营业收入及税金测算

　　第三节 成本费用测算

　　第四节 利润测算

　　第五节 财务效益分析

　　一、财务净现值FNPV

　　二、财务内部收益率FIRR

　　三、项目投资回收期Pt

　　四、资本金净利润率

　　第六节 财务评价结论

　　第十四章 社会效益评价

　　第一节 项目社会影响综述

　　第二节 项目实施对社会的影响分析

　　第三节 互适性分析

　　第四节 社会评价结论

　　第十五章 项目风险分析

　　第一节 项目主要风险因素识别

　　一、风险因素识别

　　二、风险评估

　　第二节 项目开发过程中的风险分析及防范

　　一、运作风险及防范

　　二、工程风险及防范

　　第三节 项目本身潜在的风险分析及防范

　　一、财务风险及防范

　　二、政策风险及防范

　　三、人力资源风险分析及控制

　　四、不可抗力风险分析及控制

　　第十六章 建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节 建设项目可行性研究结论

　　一、建设条件的可行性研究结论

　　二、建设方案的可行性结论

　　三、资金安排合理性的可行性结论

　　四、经济效益的可行性结论

　　五、环境影响的可行性结论

　　六、研究结论总述

　　第二节 建设项目可行性研究建议

　　附表：

　　附表1：项目建设投资估算表

　　附表2：项目收入及税金估算表

　　附表3：项目动力费用估算表

　　附表4：项目工资估算表

　　附表5：项目折旧费用估算表

　　附表6：项目摊销费用估算表

　　附表7：项目总成本费用表

　　附表8：项目利润及利润分配估算表

　　附表9：项目贷款还本付息表

　　附表10：项目流动资金估算表

　　附表11：项目投资现金流量表

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